ATUAÇÃO · IMOBILIÁRIO
Imobiliário do consumidor.
A compra de um imóvel costuma ser a decisão financeira mais importante de uma família. É também uma das mais assimétricas: contratos extensos, redigidos pela incorporadora, assinados muitas vezes anos antes da entrega das chaves, com cláusulas cujo alcance só se revela quando algo dá errado.
O escritório atua na defesa de compradores de imóveis em suas relações com incorporadoras, construtoras e loteadoras, nas esferas administrativa e judicial. A análise combina o Código de Defesa do Consumidor, a Lei de Incorporações, a Lei do Distrato e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que tem revisitado o tema com frequência.
Situações frequentes
As situações a seguir são exemplos das demandas mais frequentes. Outras questões ligadas à aquisição de imóveis também podem ser avaliadas.
Atraso na entrega do imóvel
Obras não concluídas no prazo contratual, somado à tolerância máxima admitida, e as indenizações correspondentes.
Distrato
Desistência do comprador ou impossibilidade de continuar pagando, o percentual retido pela incorporadora e o prazo de devolução.
Rescisão por culpa da incorporadora
Atrasos excessivos, vícios graves ou descumprimento do memorial descritivo, com devolução integral dos valores pagos.
Distrato de lotes
Desistência na compra de terrenos em loteamentos e os limites de retenção previstos em lei.
Corretagem e taxas na compra
Comissão de corretagem cobrada sem informação prévia e clara, e taxas de assessoria consideradas abusivas.
Juros de obra e correção do saldo
Cobranças da fase de construção mantidas depois do prazo de entrega e índices de correção aplicados durante o atraso.
Vícios de construção
Infiltrações, fissuras, problemas estruturais, áreas menores do que as contratadas e acabamentos diferentes dos prometidos.
Cláusulas abusivas
Perda das parcelas pagas, multas previstas apenas contra o comprador e cobranças de condomínio ou IPTU antes da entrega das chaves.
Multipropriedade
Desistência de frações de imóveis em empreendimentos turísticos, muitas vezes vendidas em abordagens comerciais intensas.
Como o escritório analisa cada caso
No direito imobiliário, a data do contrato e as suas cláusulas mudam tudo. A Lei do Distrato, de 2018, criou regras próprias para os contratos assinados a partir de sua vigência, e os empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação seguem parâmetros diferentes dos demais. Por isso, a primeira etapa é sempre a leitura integral do contrato, do quadro-resumo e do histórico de pagamentos.
Parte relevante do tema está em julgamento. Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça afetou como repetitivos os temas que vão definir os percentuais de retenção nos distratos, inclusive nos empreendimentos com patrimônio de afetação. Enquanto não houver tese, o escritório analisa cada contrato com base no estado atual da jurisprudência e informa com transparência o grau de incerteza envolvido.
O atraso na entrega não é um risco que o comprador deva suportar. Nos atrasos de obra, o Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que o prejuízo do comprador se presume depois de vencido o prazo de tolerância, e que a cobrança de juros de obra a partir daí é indevida. Nos contratos assinados após a Lei do Distrato, a própria lei fixa parâmetros para a indenização pelo atraso. Nos vícios de construção, os prazos variam conforme o pedido: há prazos curtos para exigir o reparo e prazos mais longos para a indenização.
Se não houver fundamento, o escritório dirá isso com franqueza.
Documentos que ajudam na análise
- contrato de promessa de compra e venda, com o quadro-resumo e os aditivos;
- comprovantes de pagamento e extrato atualizado do saldo devedor;
- comunicações da incorporadora sobre prazos, atrasos e entrega;
- recibos de corretagem e de outras taxas pagas na compra;
- no caso de financiamento, os extratos com a cobrança de juros de obra;
- no caso de vícios, fotos, laudos, vistorias e protocolos de reclamação;
- memorial descritivo e material publicitário do empreendimento.
Se algum desses documentos não estiver disponível, a análise pode começar mesmo assim.
Dúvidas frequentes
A construtora atrasou a entrega. Tenho direito a indenização?
Em regra, vencido o prazo contratual somado à tolerância de até cento e oitenta dias, o Superior Tribunal de Justiça presume o prejuízo do comprador e admite indenização, que pode corresponder ao valor de um aluguel ou à multa prevista no contrato. O cabimento depende do contrato e das datas envolvidas.
Desisti do imóvel na planta. Quanto recebo de volta?
Desistir do imóvel não significa perder o que foi pago. O valor a ser devolvido depende da data do contrato, da existência de patrimônio de afetação e das cláusulas assinadas. A lei estabelece limites de retenção, mas a aplicação desses limites está em julgamento no Superior Tribunal de Justiça. Cada contrato precisa ser analisado individualmente.
Paguei corretagem sem ser informado. Posso pedir a devolução?
Pode haver direito à restituição se o valor não foi informado de forma clara e destacada antes da compra. O prazo para esse pedido é de três anos.
Continuo pagando juros de obra depois do prazo de entrega. Isso está correto?
O Superior Tribunal de Justiça considera indevida a cobrança desses encargos depois do prazo contratual somado à tolerância. É preciso conferir as datas e os extratos do financiamento.
Surgiram infiltrações e rachaduras anos depois da entrega. Ainda há prazo?
Possivelmente. A construtora responde pela solidez e segurança da obra, e a indenização pode ser buscada por prazo mais longo do que o da garantia. Outros pedidos têm prazos curtos, por isso convém registrar o problema e buscar orientação assim que ele aparecer.
Artigos sobre o tema
Fale com o escritório
Muitos consumidores deixam de buscar seus direitos por acreditarem que não vale a pena ou que a empresa sempre vence. Conhecer os próprios direitos muda essa conversa.
Se você enfrenta atraso na entrega, deseja desfazer a compra ou identificou problemas no imóvel recebido, o escritório pode analisar o contrato. Envie sua situação pelo WhatsApp e saiba, com base nos documentos, quais são os seus direitos.
André Cavalcante · OAB/TO 4.277 · OAB/SC 75.146
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